월세.보증금을 올리고 내려 달라는 권리 "증감청구권"

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차임 또는 보증금의 증감청구
차임 또는 보증금의 증액기준은 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과할 수 없습니다.

 

차임 또는 보증금의 증액청구

차임 또는 보증금의 증액청구

임대인은 임대차계약의 중 차임이나 보증금이 임차상가건물에 대한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증가나 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 상당하지 않게 된 경우에는 당사자는 장래에 대하여 그 증액을 청구할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제11조제1항). 이 규정은 2020. 9. 29. 존속 중인 임대차에 대하여도 적용됩니다[「상가건물 임대차보호법」부칙(법률 제17490호) 제2조].

 

임대차계약이 갱신되는 경우에도 임대차가 계속되고 있는 것으로 보아야 하므로 증액청구를 할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조제3항 단서).

 

차임증액 금지 특약

임대인의 차임증액청구는, 당사자 사이에 차임증액을 금지하는 특약이 있는 경우에는 할 수 없습니다. 그러나 임대인은 차임을 증액하지 않겠다는 특약을 했다하더라도 약정 후 특약을 그대로 유지시키는 것이 신의칙에 반한다고 인정될 정도의 사정변경이 있는 경우에는 차임증액청구를 할 수 있습니다(대법원 1996. 11. 12. 선고 96다34061 판결).

 

증액청구 기간 및 금액의 제한

차임이나 보증금의 증액청구가 인정되는 경우에도 청구 기간과 금액에 일정한 제한이 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제11조제1항 후단 및 제2항). 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 증액청구를 할 수 없습니다(「상가건물 임대차보호법」 제11조제2항).

 

증액청구 당시 차임이나 임차보증금의 5%를 초과하여 증액청구를 할 수 없습니다(「상가건물 임대차보호법 시행령」 제4조). 제1급감염병에 의한 경제사정의 변동으로 차임 등이 감액된 후 임대인이 위에 따른 증액을 청구하는 경우에는 증액된 차임 등이 감액 전 차임 등의 금액에 달할 때까지는 「상가건물 임대차보호법」 제11조제1항 단서(차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못함)를 적용하지 않습니다(「상가건물 임대차보호법」 제11조제3항 및 「상가건물 임대차보호법 시행령」 제4조).

 

예를들어 코로나 등으로 임차인의 사정이 악화되어 월세를 반으로 깍아줬다가, 다시 상황이 좋아져서 정상적으로 월세를 납부할 수 있게 되었을 때에는 5%만 올릴 수 있다는 규정을 적용하지 않고 이전에 받았던 월세까지는 올릴 수 있다는 의미입니다.

 

이 규정은 2020. 9. 29. 존속 중인 임대차에 대하여도 적용됩니다[「상가건물 임대차보호법」부칙(법률 제17490호) 제2조].

 

 

차임 또는 보증금의 감액청구

차임 또는 보증금의 감액청구

임차인은 차임이나 보증금이 임대상가건물에 대한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증가나제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 상당하지 않게 된 경우에는 당사자는 장래에 대하여 그 감액을 청구할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제11조제1항). 이 규정은 2020. 9. 29. 존속 중인 임대차에 대하여도 적용됩니다[「상가건물 임대차보호법」부칙(법률 제17490호) 제2조].

 

임대차계약이 갱신되는 경우에도 임대차는 계속되고 있는 것으로 보아야 하므로 감액청구를 할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조제3항 단서).

 

차임감액 금지 특약의 무효

증액금지의 특약과는 달리, 감액금지의 특약은 임차인에게 불리하기 때문에 효력이 없습니다(「상가건물 임대차보호법」 제15조 및 「민법」 제652조에 따른 제628조의 준용). 따라서, 임차인은 차임감액을 요청하지 않겠다는 특약을 했다 하더라도 경제사정의 변경 등을 원인으로 차임감액청구를 할 수 있습니다.

 

 

증액 부분의 담보물권자에 대한 대항력

보증금 증액 부분에 대한 대항력

대항력을 갖춘 임차인이 저당권설정등기 이후에 임대인과의 합의 하에 보증금을 증액한 경우, 보증금 중 증액된 부분은 저당권의 설정 이후에 새로이 체결된 계약에 따른 금액이므로 저당권에 기해 건물을 경락받은 소유자에게 대항할 수 없게 됩니다(대법원 1990.8.14. 선고 90다카11377 판결).

 

증액에 따른 임대차계약서 작성 및 확정일자

증액청구에 따라 차임이나 보증금을 올려주었거나 재계약을 통해서 올려준 경우에는, 그 증액된 부분을 위한 임대차계약서를 작성하여, 그 증액부분의 임대차계약서에 확정일자를 받아 두어야만 그 날부터 후순위권리자보다 증액부분에 대해서 우선하여 변제받을 수 있습니다. 따라서, 차임이나 보증금을 증액하는 경우에는 부동산등기부을 확인하여 임차상가건물에 저당권 등 담보물권이 새롭게 설정되어 있지 않는지를 확인한 후 증액여부를 결정하는 것이 안전합니다.