매매계약 시 주의사항 및 불이행 대처방법

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매매계약이란?

매매계약은 상품과 대금을 교환하는 계약으로, 일방 당사자가 상대방에게 어떤 재산권을 이전할 것을 약정하고, 상대방은 이에 대한 대금을 지급할 것을 약정함으로써 성립합니다.

매도인과 매수인은 이 계약에서 쌍방의 당사자로서, 매매는 재산권의 이전과 대금 지급을 목적으로 하는 계약입니다. 당사자의 의사표시가 서로 합의된다면 어떤 방법으로든 유효하게 성립됩니다. 그러나 분쟁을 예방하고 내용을 명확히 하기 위해서는 계약서를 작성하는 것이 바람직합니다.

다시말해, 매매계약은 당사자 간의 의사표시 합의만으로 성립됩니다. 그러나 분쟁 예방 등을 위해 서면으로 계약을 체결하는 것이 타당합니다. 실제로 부동산 등 재산적 가치가 높은 것들은 주로 서면 계약으로 이루어지고 있습니다.

매매계약의 대상이 되는것

매매의 목적은 재산권으로, 재산적 가치가 있는 권리나 물건 등이 매매의 대상이 될 수 있습니다. 목적물의 일부 또는 전체가 매매의 대상이 될 수 있습니다.

이에 따라, 매매계약에서의 목적물은 적법한 소유권이나 취득 가능한 권리 등으로 성립 가능해야 하며, 그 대상은 재산적 가치가 있는 것이어야 합니다. 또한, 매매 대상이 되는 목적물은 일부 또는 전부가 될 수 있으며, 이는 당사자 간의 합의에 따라 결정됩니다.

매매계약의 특성

• 유상계약
• 쌍무계약
• 낙성계약
• 불요식 계약

유상계약은 돈이나 대가를 지불하여 상품이나 서비스를 얻는 계약을 의미합니다.

쌍무계약은 양측 모두가 의무를 부담하는 계약을 말합니다. 이러한 계약에서는 상호적인 의무와 권리가 존재하며, 한 쪽이 의무를 이행하지 않을 경우 상대방도 이행을 거부할 수 있습니다.

낙성계약은 특정 조건이 충족되었을 때 계약이 성립하는 계약입니다. 이러한 계약에서는 성립 조건이 미리 약정되어 있으며, 조건이 충족되기 전까지는 계약이 성립하지 않습니다.

불요식 계약은 어떤 사건이나 상황이 발생하지 않았을 경우 계약이 무효화되는 계약을 말합니다. 이러한 계약에서는 계약의 내용이나 의도가 실현되지 않으면 계약이 성립하지 않으며, 이에 따라 계약이 취소되거나 조건이 변경될 수 있습니다.

매매계약의 효력 발생

매도인은 매수인에게 매매의 목적이 된 권리를 이전하여야 하며, 매수인은 매도인에게 대금을 지급하여야 합니다. 이러한 의무는 특별한 약정이 없다면 동시에 이행되어야 합니다.

따라서, 매도인은 매수인에게 이전할 권리에 대한 적법한 소유권을 가지고 있어야 하며, 매수인은 매도인에게 지불할 대금을 적법히 보유하고 있어야 합니다. 이는 매매계약에서 당사자 간의 상호적인 의무이며, 이행하지 않을 경우에는 계약 위반으로 인해 법적인 책임을 지게 됩니다.

매매계약의 해제

매매 계약 당사자 중 한 쪽이 계약금으로 금전 또는 물건을 상대방에게 지급한 경우, 보증금 등의 명목으로 지급한 경우를 포함하여, 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 해당 당사자는 매매계약 이행에 착수하기 전에는 그 지급물건을 포기하고 상대방은 그 지급물건의 일정 비율을 상환함으로써 매매계약을 해제할 수 있습니다.

이 경우, 지급물건의 비율은 계약금의 약정된 금액 또는 일반적으로 상업적 관행에 따라 적용되는 법적 규정에 따라 결정됩니다. 이에 따라, 매매계약 당사자는 매매 계약 이행 전에 상대방의 신용도를 검토하고, 적법한 보증금 또는 계약금을 지급하는 것이 중요합니다. 또한, 매매 계약에서 이러한 사항에 대한 구체적인 약정이 필요할 수 있으며, 이를 미리 명확히 정해두는 것이 분쟁을 예방할 수 있는 방법입니다.

매매계약서 작성 시 유의사항

매매계약은 당사자 중 한 쪽이 어떤 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고, 상대방은 그 대금을 지급할 것을 약정하여 계약이 성립됩니다. 이에 따라, 매매계약의 목적은 재산권으로, 재산적 가치가 있는 권리나 물건 등 어떠한 형태의 물건이든 매매의 대상이 될 수 있으므로 그 종류와 형태가 매우 다양합니다.

그러나 매매계약의 형태에 관계없이, 당사자 중 한 쪽이 어떤 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고, 상대방은 그 대금을 지급할 것을 약정하는 의사표시의 합의만 있으면 계약은 체결됩니다. 이에 따라, 매매계약의 성립에는 당사자의 의사표시가 중요하며, 이를 명확하게 하기 위해 구체적인 약정이 필요할 수 있습니다.

또한, 매매계약에서는 재산권의 이전과 대금의 지급이 동시에 이루어지므로, 당사자들은 상대방의 신용도와 거래 대상물의 상태 등을 충분히 검토하고, 계약서 작성 시 구체적인 조건 및 약정을 명확하게 하여 분쟁을 예방하는 것이 필요합니다. 또한, 매매계약에서는 상대방에게 속한 재산권이 적법하게 이전되어야 하므로, 이를 위한 적법한 절차와 법적인 문제에 대한 검토도 중요합니다.

매매에 관한 계약은 부동산, 동산, 그리고 기타 권리관계 등 다양한 종류가 존재합니다. 그러나 이러한 계약들은 모두 하나의 원칙에 따라 계약서가 작성되고 매매가 이루어지고 있다는 점을 유의해야 합니다.

매도인은 매매목적물의 정당한 권리자인지를 분명히 알아야 하며, 매매목적물의 확인 및 계약의 요지를 확인한 후, 누락이나 오류 등을 수정 및 보완하고 기명과 날인을 하여야 합니다. 매매에 따른 계약서의 작성요령은 예문과 같이 작성하면 됩니다.

매매계약을 불이행할 경우에는 어떻게?

계약금을 지급했으나 이행을 하지 않는 경우

계약금만 지급받은 상태에서 계약의 파기 등으로 인해 계약이 해지되는 경우, 매도인은 계약금의 일정 비율을 상대방에게 상환하고, 매수인은 계약금을 포기하여 계약을 해지할 수 있습니다. 이러한 경우, 계약금의 비율은 계약서에서 명확히 정해져 있거나, 상업적 관행에 따라 결정됩니다.

따라서, 매매계약에서는 상대방의 신용도와 거래 대상물의 상태 등을 충분히 검토하고, 계약서 작성 시 구체적인 조건 및 약정을 명확하게 하여 분쟁을 예방하는 것이 필요합니다. 또한, 매매계약에서는 재산권의 이전과 대금의 지급이 동시에 이루어지므로, 당사자들은 계약 이행 전에 상대방의 신용도와 거래 대상물의 상태 등을 충분히 검토하고, 이에 대한 구체적인 약정을 명확하게 하여 분쟁을 예방하는 것이 중요합니다.

계약을 이행한 후 중도에 계약을 불이행한 경우

매매계약을 체결하고 이행의 착수 후에는 계약 불이행으로 인하여 계약이 파기되거나 이행이 지체되는 경우가 있습니다. 이러한 상황은 여러 가지 원인으로 인해 발생할 수 있지만, 계약 파기나 이행 지체의 공통된 사실은 상대방에게 손해를 야기할 수 있습니다.

예를 들어, 계약일자에 잔금이 지급될 것을 예상하고 이에 맞추어 다른 부동산을 구입하여 계약금을 지급하고 잔금일자에 중도금을 지불하기로 하였으나, 잔금이 지급되지 않아 중도금을 지불하지 못하고 계약금을 받지 못하고 계약이 파기되는 등의 경우나, 이중으로 부동산을 매매하거나 기타 계약사항을 이행하지 않아 상대방이 손해를 입게 되는 경우가 있습니다. 이러한 경우 손해를 입은 당사자는 계약 불이행자를 상대로 계약불이행으로 인해 입은 손해를 배상받아야 합니다.

손해를 배상받기 위해서는 소송의 제기 등의 절차를 통해 이에 대처해야 합니다. 따라서 매매계약에서는 상대방의 신용도와 거래 대상물의 상태 등을 충분히 검토하고, 계약서 작성 시 구체적인 조건 및 약정을 명확하게 하여 분쟁을 예방하는 것이 중요합니다.

손해배상 청구절차

내용증명 발송

계약의 이행이 지체되거나 계약불이행 등의 문제가 발생한 경우, 당사자는 먼저 상대방에게 최고장이나 기타 통지서 등을 내용 증명우편으로 발송하여야 합니다. 이는 상대방에게 문제점을 알리고, 문제의 해결을 위한 조치를 취할 수 있도록 하기 위함입니다.

최고장이나 기타 통지서 등은 내용 증명우편으로 발송하는 것이 바람직합니다. 이는 상대방이 통지를 받은 시점을 정확히 파악할 수 있고, 통지를 받은 후에는 일정기간 이내에 답변하지 않으면 무효화되는 등의 법적 효력이 있기 때문입니다.

또한, 최고장이나 기타 통지서 등의 내용은 분명하고 명확해야 합니다. 상대방이 문제점을 파악하고 조치를 취할 수 있도록, 이행일자나 불이행 사유 등을 구체적으로 명시해야 합니다.

최고장이나 기타 통지서 등을 발송한 후에는, 상대방의 답변이나 조치를 기다리는 동안 계약서 작성 시 명시된 분쟁해결 방법을 따라 해결을 시도할 수 있습니다. 이행일자를 연기하거나 손해배상을 청구하는 등의 방법을 사용할 수 있으며, 필요에 따라 중재나 조정, 소송 등의 방법을 이용할 수 있습니다.

지급명령 신청

내용증명우편으로 계약의 이행을 최고하였음에도 불구하고 상대방이 계약을 이행하지 않을 경우에는 계약을 파기함과 동시에 그에 따른 손해를 배상받아야 합니다. 이를 위해 먼저 간편한 절차인 지급명령 등을 신청하는 것이 좋습니다.

지급명령은 쉽고 간편한 소송 절차로, 당사자가 쉽게 소를 제기하여 손해배상을 청구할 수 있도록 돕는 제도입니다. 소액으로 일어난 손해나 채권을 청구할 때 많이 이용되며, 상대방이 이에 대해 이의가 없으면 간단한 심사 절차를 거쳐 지급명령이 발부됩니다.

만약 지급명령이 발부되지 않았거나 상대방이 이의를 제기한 경우에는, 소송 절차를 통해 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이 경우, 계약서 및 최고장 등의 증거를 바탕으로 손해배상액을 산정하여 청구할 수 있습니다.

계약서 작성 시 명시된 분쟁해결 방법에 따라, 중재나 조정, 소송 등의 방법을 이용하여 해결할 수 있습니다. 이 경우, 손해배상을 청구할 때는 상대방의 이행불능 사유나 과실 여부 등을 고려하여 적절한 방법을 선택하여야 합니다.

가압류.가처분

손해를 본 당사자는 그 손해를 보상받기 위해 지급명령이나 민사소송 등의 법적 절차를 이행하게 됩니다. 그러나 이행기간 중에 계약불이행자가 그의 재산을 처분하는 등의 행위를 하면 승소하고도 배상을 받지 못하는 등의 사유가 될 수 있으므로 이를 방지하기 위해 채권을 확보하는 것이 바람직합니다.

채권확보를 위해서는 소송의 제기나 이에 앞서 가압류나 가처분을 하여둠이 좋습니다. 가압류는 채권자가 채무자의 재산을 가로채어 그 재산을 변동하지 못하도록 하여 채권을 확보하는 절차이며, 가처분은 소송을 제기하기 전에 재산의 일부나 전부를 보호하거나 소송의 이행에 필요한 조치를 하기 위하여 법원에 청구하는 절차입니다.

가압류나 가처분을 신청할 때는 적법한 증거와 함께 신청하여야 하며, 법원의 승인을 받은 후에야 실제로 채권을 확보할 수 있습니다. 이를 통해 소송 절차에서 손해를 볼 가능성을 줄이고, 적극적으로 손해배상을 추진할 수 있게 됩니다.

소송의 이행

소송을 제기하는 경우, 상대방의 인적사항, 주소, 전화번호 등을 파악하여 적절한 소송절차를 준비해야 합니다. 또한, 소송에 앞서 공시송달 등 필요한 절차를 거쳐 상대방에게 소장을 전달하고, 이를 위해 소장 작성 및 공식 문서 작성 능력이 필요합니다.

또한, 소송에 관한 제반 절차를 파악하여 적절한 방법으로 소장을 제출하고, 소송비용 등의 문제도 고려하여 대비해야 합니다. 이러한 절차를 수행하기 위해서는 전문적인 지식과 경험이 필요하며, 필요시 변호사를 선임하여 도움을 받는 것이 바람직합니다.

물론, 소송은 항상 최후의 수단이며, 소송에 앞서 상호 협상 등의 민사조정 절차를 통해 해결할 수 있는 방법이 있는지 검토하는 것도 중요합니다. 그러나, 상대방이 거부하거나 민사조정이 어려운 경우에는 적극적으로 소송을 제기하여 손해배상을 받을 수 있도록 대비해야 합니다.

경매 등 민사집행

소송 종결 후 승소 판결을 받은 경우, 상대방으로부터 손해 배상을 받기 위해서는 금전을 직접 지급 받아야 하는데, 이 경우에는 별다른 문제가 발생하지 않습니다. 그러나 상대방이 직접 지급하지 않을 경우, 가압류나 가처분 등을 통해 금전을 본압류 등으로 전이한 후, 집행권원을 통해 집행 절차를 진행하여 손해를 배상받아야 합니다. 이렇게 집행 절차를 통해 손해를 배상받으면 분쟁은 종결됩니다.

이를 위해서는 먼저 소송 판결서나 조정서 등을 통해 상대방이 지급할 금액을 확인한 후, 해당 금액을 지급받기 위한 절차를 진행해야 합니다. 가압류나 가처분 등의 절차를 통해 금전을 전이하고 집행권원을 통해 집행 절차를 진행하는 것은, 손해 배상을 받기 위한 필수적인 절차입니다.

만약 상대방이 직접 금전을 지급하지 않거나, 지급 불능 상태인 경우에는 집행 절차를 통해 손해 배상을 받아야 합니다. 이 때, 집행권원은 상대방의 재산을 가압류하거나 가처분하는 등의 절차를 통해 손해 배상액을 확보하게 됩니다.

집행 절차는 손해 배상액을 확보하는 것이 목적이므로, 상대방의 재산 상황과 희생 가능성을 고려하여 신중한 판단이 필요합니다. 이를 통해 손해를 최소화하고, 빠르게 분쟁을 종결시킬 수 있습니다.