상가임대차보호법 개정

계약갱신요구권 5년 ⇒ 10년

 

권리금 회수 보호 기간 3개월 ⇒ 6개월

 

상가임대차보호법 개정(2018.10.16)

 

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임차인과 임대인 간의 이해차이로 인해 몇년을 보내야 했던 「상가임대차보호법」이 지난해 개정되었습니다.

이와 관련하여 개정전 계약한 분과, 개정후 계약한 분들이 제도에 대해 혼란을 느끼고 문의를 하는 경우가 많은데요. 「상가임대차보호법」에는 임차인과 임대인의 권리에 대해 규정하고 있습니다. 입법취지 상 임차인의 권리를 보호하기 위한 비중이 더 크기 때문에, 임차인의 권리를 중심으로 설명 드리겠습니다.

임차인의 권리를 보호하는 것으로써 ① 대항력, ② 임차보증금 우선변제권, ③ 계약갱신 요구권, ④ 권리금 회수 청구권 등에 대해 살펴보고, 개정된 내용들도 함께 짚어 보겠습니다.

대항력

 

대항력이란 임차인의 지위를 주장할 수 있는 권리를 말합니다. 예를들어 임차인이 영업하고 있는 건물이 팔려서 집주인이 바뀌거나, 경매 등으로 집주인이 바껴도 새로운 집주인에게 자신이 임차인임을 주장할 수 있는 권리입니다. 임차인의 입장에서 계속 상가를 유지한 채로 영업을 하거나, 새로운 집주인이게 보증금을 돌려받고 나갈 수 있는 권리기 때문에 매우 중요한 권리입니다.

임차인이 이러한 '대항력'을 갖추기 위해서는 계약 시 계약한 상가 건물을 인도 받고 사업자등록을 하면 됩니다.

상가건물 인도 + 사업자등록신청 = 대항력

세무서에서 사업자등록 신청을 하면 그 다음날 0시를 기준으로 대항력이 발생됩니다.

임차보증금 우선변제권 - 보증금

보증금이란 임차인이 건물을 빌려 쓰는 동안 임대인의 건물, 설비 등을 훼손하거나 임차인이 사용료인 월세를 내지 못해 생기는 위험을 담보하는 돈입니다. 보증금은 그 금액이 크고, 대게 자산의 상당부분을 차지하고 있기 때문에 임대차 계약에 있어서 계약이 끝났을 때 안정적으로 돌려받는 일이 매우 중요합니다. 이러한 보증금 회수 안정성은 임대차 계약을 할 때 중요한 결정 요인이 되죠.

이러한 이유로 「상가임대차보호법」에서는 임대인에게 재정적 문제가 생겼을 때, 요건을 갖춘 임차인의 보증금을 제일 먼저 갚아 주도록 하고 있습니다. 그 예로, 임대인의 건물이 경매에 넘어 갈 경우 빚을 청산하기 전에 임차인의 보증금을 우선하여 변제하도록 하는 것입니다.

이러한 권리를 '임차보증금 우선변제권'이라고 하는데요. 이 권리를 갖기 위해서는 앞의 대항력 요건에 확정일자를 추가로 받아야 합니다.

상가건물 인도 + 사업자등록신청 + 확정일자 = 임차보증금 우선변제권

   

 

처음 상가를 얻고 사업자등록을 하는 경우, 통상 세무서에서 사업자등록을 하면서 확정일자를 찍기 때문에 '대항력'과 '임차보증금 우선변제권'이 함께 생긴다고 봐도 됩니다.

 

확정일자 예시

살펴본 바와 같이, '보증금'은 '대항력'과 '우선변제권'으로 보호 받을 수 있습니다. 이 두가지 권리에는 '상가건물 인도'라는 공통된 요건이 있는데요. 다르게 표현하면 상가 건물을 점유(차지)하고 있어야 한다는 뜻입니다.

그런데 계약이 끝나는 날에 맞추어 사업의 정리 또는 이전으로 상가 내에 짐을 다 뺐는데 임대인이 보증금을 돌려주지 않는다면 어떻게 해야 할까요? (임대인의 재정적인 문제로 보증금을 당장 돌려 줄 수 없을 때도 마찮가지 입니다.)

이렇게 되면 '점유'라는 요건이 충족되지 못하므로 '대항력'과 '우선변제권'을 잃게 되고, 보증금 또한 돌려받기 어려워집니다. 만일 여건이 되거나 사정을 달리하여 보증금을 돌려 받을 때까지 그 상가에 머무른다고 해도 그 기간동안의 월세(차임)은 계속 지급해야만 하죠.

이때는 '임차권등기명령' 제도를 이용 할 수 있습니다. 보증금을 전부 또는 일부를 돌려받지 못하고 있을 때 해당 지방법원에 신청을 하면 '임차권 등기명령'을 받을 수 있는데요. 이 명령을 받으면 상가를 점유하고 있지 않아도 '대항력'과 '우선변제권'이 유지되며, 임대인의 임대권을 가압류하는 효력 또한 가지게 됩니다.

그러나 이것은 권리를 보호받기 위한 하나의 조치에 불과합니다. 보통은 이러한 문제 뒤에 복잡한 이해 관계가 얽혀 있는 경우가 많은데요. 오로지 법으로 문제를 해결하기 위해 접근하다 보면 소송, 경매 등으로 진행하게 됩니다. 그러나 이러한 제도의 활용은 많은 에너지가 소모되므로 최후의 수단으로 미뤄두는 게 좋습니다. 그래도 언제든지 활용이 가능하죠.

제 경험상 이러한 문제가 발생 되었을 때는, 사안이 잘 정리된 '내용증명'을 우선 보내어 본인의 권리를 법적 근거를 들어 주장하고, 서로의 이해 관계를 조정해 나가는 것이 바람직 하다고 생각됩니다. 그러는 것이 문제를 더 빨리 해결하고 에너지 낭비를 줄이는 길입니다.

계약갱신 요구권 - 임대차 기간

이번에는 개정된 「상가임대차보호법」의 '계약갱신 요구권'과 관련된 임대차 기간에 대해 알아보겠습니다.

「상가임대차보호법」에서 상가 임대차 계약을 할 때, 만일 기간을 정하지 않거나 1년 미만으로 기간을 정했다면 그 기간을 1년으로 간주합니다. 예를들어, 상가건물 계약당시 6개월로 계약을 했어도 1년 동안 임차인은 임차인의 지위를 가질 수 있으며, 임대인은 1년 미만인 계약기간 이 끝났다는 이유만으로 임차인에게 상가를 비우라고 할 수 없는 것입니다. 하지만 임차인이 계약한 6개월만 상가를 이용하는 것은 자유입니다.

1년 이상으로 상가 임대차 계약을 체결하게 되면, 임차인은 계약기간이 끝나기 전 6개월 부터 1개월 전까지 '계약갱신요구권'을 행사할 수 있습니다. 이것은 월세가 3달 이상 밀렸다거나, 임차인의 소유물인 건물을 파손했다거나 하는 등의 특별한 사유가 없는 한 임대인은 이 요구를 거절할 수 없습니다.

이 '계약갱신요구권'은 전체 임대차 기간이 5년이 넘지 않는 범위까지 행사할 수 있었는데요. 이번에 법이 개정되면서 10년이 되었습니다.

법이 개정된 것은 임차인들의 계속되는 요구가 있었기 때문입니다. 그 내용을 살펴보면, 상가의 특성상 영업을 시작할 때 목적에 맞는 인테리어를 하는 등 초기에 많은 투자를 하게 되는데, 이 투자비용을 회수하고 이윤을 창출하기에 5년이라는 기간은 너무 짧다는 것이었습니다.

 

그리고 장사가 잘 되지 않아 '계약갱신요구권'을 행사하지 않고 가게를 빼는 경우는 아무런 문제가 없지만, 장사가 잘 되고 계약기간 동안 상권이 좋아진 경우(혹은 본인 사업의 성공으로 상권을 좋게 만든 경우) 계약갱신요구권을 더이상 할사할 수 없게되는 시점에 임대인이 보증금과 월세를 과도하게 올리거나, 새로운 조건에 맞춰주는 임차인에게 임대를 해 버리는 경우가 많았기 때문이죠.

   

임대인의 입장에서는 사유재산의 활용을 지나치게 제한 한다는 볼멘소리도 있습니다.

'이태원 경리단길'이나, '전주 한옥마을' 같이 이색적인 가게들이 들어서서 문화적 거리로 성장했다가, 상권활성화와 더불어 지나치게 높아진 보증금, 월세 때문에 상인들이 하나 둘씩 떠나 금새 그 열기가 식어버리는 현상은 문제가 좀 있다는 게 제 개인적인 생각입니다. 최근 정부에서는 '100년 가게 만들기' 정책을 펴고 있다고 합니다. 일본이나 유럽에는 작지만 오랜세월 그 자리를 지켜 지역의 명물이 된 가게들을 많이 볼 수 있는데요. 우리나라에도 그런 곳이 많이 생겼으면 하는 하는 바람이 저만의 생각이 아니였던거 같습니다. 지속적인 제도 개선을 통해 상생의 길을 찾고, 우리나라에서 100년 가게를 많이 볼 수 있었으면 좋겠습니다.

'계약갱신요구권'과 비교해 봐야 할 것으로 '묵시적 갱신(법정갱신)'이 있습니다.

 

'묵시적 갱신'은 계약이 끝나기 전 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인이 아무런 말이 없을 때 자동으로 계약이 1년 연장되는 것입니다. 이 때 계약 조건은 최초의 계약과 동일하게 유지됩니다. 이와 같은 '묵시적 갱신'은 '계약갱신요구권'이 그 권한을 행사할 수 있는 기간에 제한을 두는 것과 달리임대인의 통지가 없으면 계속해서 갱신이 이뤄진다는 특징이 있습니다.

 

유의할 사항으로 개정된 계약갱신요구권의 10년 적용은 2018년 10월 16일 이후 최초로 계약하거나, 이 시점 이후 계약이 갱신되는(재계약) 임대차부터 적용됩니다. 묵시적 갱신으로 연장되는 계약은 해당되지 않습니다.

 

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권리금 회수 청구권

권리금이란 새로운 임차인이 이전 임차인에게 영업시설, 거래처, 신용, 영업상 노하우, 상가건물 위치에 따른 영업상 이점 들의 가치를 양수 받는 대가로 지불하는 돈입니다.

권리금 회수를 보호하는 제도는 2015년에 신설된 것으로써 그 역사가 길지 않은데요. 권리금 또한 보증금과 같이 그 금액이 상당한 경우가 많기 때문에 회수 안정성이 중요합니다. 그러나 보증금 처럼 돌려주는 사람이 특정된 것이 아니고, 성질상 그 가치 변화가 상당히 크기 때문에 안정성 확보가 어려웠습니다. 따라서 이로 인한 분쟁도 많이 발생되었죠.

분쟁을 줄이고 권리금에 대한 권리를 보호하기 위해 임차인은 임대차 기간이 끝나기 전 6개월부터 자신에게 권리금을 주고 들어올 새 임차인을 임대인에게 주선 할 수 있도록 했습니다. 이 때, 임대인은 특별한 사정이 없는 한 임차인이 주선한 새 임차인과 계약을 맺어야 합니다. 만일 임대인이 권리금에 대해 관여하거나 방해하면 기존 임차인에게 손해배상도 해야 합니다.

다만, 임대인도 새로운 임차인이 보증금과 월세를 잘 낼 수 있는 사람인지 알아야 할 권리가 있기 때문에 임대인이 요구할 경우 기존 임차인은 새 임차인에 대한 정보를 제공해야만 합니다.