계약갱신 요구권이란?

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계약갱신 요구권

'상가건물 임대차보호법' 제10조에서 규정하고 있는 계약갱신 요구권이란, 임차인이 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없도록 하는 임차인의 권리입니다.

 

임차인에게 계약갱신 요구권을 인정하는 이유는, 임대차계약을 통해 상가건물을 영업장으로 확보하고 영업을 시작하는 상인들의 경우, 영업초기의 투자비용이나 시설비용이 과대함에도 불구하고 임대차기간의 만료로 영업장을 옮겨야 한다면 그 초기비용을 회수하지 못하는 손실을 입게 되므로, 상가건물 임차인에게 영업개시일로부터 최소한의 임차기간을 보장함으로써 위와 같은 비용회수를 용이하게 하고자 인정하고 있습니다(부산지법 2005가단40293).

 
계약갱신 요구권은 임대차 계약기관과 무관하게 행사할 수 있기 때문에, 실질적으로 법에서 최소계약기간을 보장해 주는것으로 볼 수도 있습니다. 

 

현행법에서 계약갱신 요구권을 행사할 수 있는 기간은 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위까지 입니다(동법 제10조 제2항). 이 사안은 2018년 10월 16일 법이 개정되어 5년을 초과하지 아니하는 범위에서 10년으로 늘어나게 된 것인데요. 이는 임차인의 권리를 확장해 주는데 그 개정 취지가 있습니다. 

 

임대인이 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 정당한 사유

   

1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

 

  

유의사항

유의할 사항으로 본 개정규정 10년이 적용되는 시점은, 부칙 제2조에 따라 이 법 시행 후 최초로 체결되는 임대차계약 또는 갱신되는 임대차 부터 적용되게 됩니다. 따라서 이 법이 시행된 2018년 10월 16일을 기준으로 이전에 체결된 임대차계약에는 5년을 초과하지 않는 범위에서만 계약갱신 요구권을 행사할 수 있지만, 만일 기준일 이전에 체결한 임대차계약 이더라도 전체 임대차기간이 기준시점 이후에 5년이 초과되지 않아, 계약갱신 요구권을 행사 한다면, 개정규정 시행 후 갱신한 것이 되므로 개정된 10년의 임대차 기간을 보호받을 수 있게 됩니다.

 

단, 동법 제10조 제4항에서 규정하고 있는 묵시적 갱신 제도(법적 갱신 제도)는 제1항에서 규정하고 있는 계약갱신 제도와 그 취지 및 내용을 서로 달리하는 것으로서, 제2항에서 규정하고 있는 기간(10년)에 대해 적용되지 않습니다(대법원 2009다64307). 즉, 상가 임대차계약이 임차인의 계약갱신 요구권 행사로 전체 10년이 초과되는 시점에 이르렀더라도, 임대차 관계의 종료에 대한 임대인의 적극적인 초치가 없어 묵시적 갱신이 되었다면, 그 임대차는 유효한것으로 봅니다. 이는 계약갱신 요구권 행사 기한이 임대차계약 기간의 상한을 의미하는 것이 아님을 의미하기도 합니다.