부동산 증여계약서 작성 가이드

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무상으로 부동산을 이전할 때 반드시 알아야 할 법적 절차와 주의사항

부동산을 가족 또는 타인에게 무상으로 증여할 경우, 단순히 계약서만 작성하는 것으로 끝나지 않습니다. 법적 요건을 충족하지 못하면 증여 자체가 무효로 처리될 수 있으며, 증여세 부담이나 해제 조건 등 다양한 변수도 함께 고려해야 합니다. 이 글에서는 부동산 증여계약서를 작성하는 절차와 핵심 포인트, 실제 계약서 구성 예시까지 단계별로 안내합니다.

 

 

증여계약이란 무엇인가요?

증여계약은 증여자가 무상으로 자신의 재산을 수여하겠다는 의사를 표시하고, 상대방(수증자)이 이를 승낙함으로써 성립하는 무상 편무계약입니다.

• 특별한 서면 형식 없이도 성립하는 불요식 낙성계약입니다.
• 단, 부동산 증여의 경우에는 등기 등 절차상 요건이 따르므로 서면 작성이 권장됩니다.

 

증여계약의 해제 사유

1. 서면 없는 증여의 이행 전 해제 가능
2. 수증자의 망은행위가 있을 경우 해제 가능
3. 증여자의 생계에 영향을 줄 경우 해제 가능

 

이미 이전이 완료된 경우에는 해제가 불가능하므로 계약 시 주의가 필요합니다.

 

 

 

증여 vs 상속, 어떤 차이가 있나요?

구분증여상속

시점	생전 수여	사망 후 이전
방법	나눠서 가능	한 번에 이전
대상	자산만	자산 + 부채
세금방식	유산취득세 방식	유산세 방식

 

 

증여세 납부 요령

• 수증자는 증여세를 증여일 다음 달 말일부터 3개월 이내 신고 및 납부
• 신고세액 공제 10% 제공
• 증여세는 누진세율 (최고 50%) 적용

 

예시: 25억 원 증여 시, 약 8.28억 원 증여세 납부 필요

 

 

 

증여계약 유형별 분류

유형설명

정기증여	매월 일정액을 증여, 기간이 정해지지 않으면 증여자 사망 시 효력 상실
사인증여	증여자가 생전에 계약, 사망과 동시에 효력 발생
부담부증여	수증자가 일정 의무를 부담 (예: 부양)

 

 

 

부동산 증여계약서 구성 요소

기본 항목

• 계약 당사자
• 목적 부동산 표시
• 계약일자, 해제 조건, 손해배상

 

일반 항목

• 이전등기 방법 및 시기
• 부담 조건
• 해제 및 반환 절차

 

기타 항목

• 특약사항
• 분쟁해결 조항
• 첨부서류 안내

 

 

부동산 증여계약서 작성 시 핵심 체크리스트

1. 목적물 표시 명확화

소재지, 면적, 지목 등 기재 / 지적도 또는 토지이용계획도 첨부 권장

 

2. 당사자 특정

‘갑’과 ‘을’로 구분하고 각자의 인적 사항(주소, 주민등록번호, 연락처 등) 기재

 

3. 명도와 이전절차 명시

이전 시기, 방법, 등기 조건 등을 계약서에 구체적으로 명시해야 분쟁 예방 가능

 

4. 계약의 해제 요건 구체화

부양 거절, 망은행위 등 조건 발생 시 해제 가능 여부를 명시해야 법적 분쟁 최소화 가능

 

5. 계약서 유효성 검토

• 서명 날인 필수
• 대리인 계약 시 위임장, 인감증명서 확인
• 계약서 각 장마다 순번 및 간인 날인

 

 

실제 계약서 항목 예시

제 1조【증여계약】  
증여자는 자신의 부동산을 수증자에게 증여하고, 수증자는 이를 승낙한다.

제 2조【이전등기】  
증여자는 20XX년 X월 X일까지 수증자 명의로 소유권 이전등기를 완료한다.

제 3조【수증자의 부담】  
수증자는 증여자의 모친을 생존 중에 부양한다.

제 4조【해제 조건】  
수증자가 부양을 거부할 경우, 증여자는 계약을 해제할 수 있다.

제 5조【증여목적물의 반환】  
계약 해제 시, 수증자는 부동산을 즉시 반환하고 등기 이전 신청을 한다.

제 6조【상계】  
부양비용은 부동산 사용가치와 상계 처리한다.

 

 

 

부동산 증여 시 꼭 준비해야 할 서류

• 증여계약서 원본 2부
• 부동산표시 첨부서류
• 가족관계증명서
• 증여세 과세표준신고서
• 관련 입증서류 (부양계획, 등기신청서 등)

 

 

 

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