임대차계약을 이행하지 않을 때 대처하는 방법(서식 포함)

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사업을 시작하려는 분들에게 가장 중요한 것 중 하나는 바로 '안정성'입니다. 특히 상가를 빌려 사업을 하는 분들에게는 이 안정성이 더욱 중요하죠. 왜냐하면 이것은 단순히 돈 문제가 아니라, 사업이 잘 될 수 있느냐, 계속 이어갈 수 있느냐와 직결되기 때문입니다.

 

상가를 임대하는 사람들은 자신들의 권리를 잘 알고 싶어 하고, 그 권리가 법으로 잘 보호받고 있는지도 중요하게 생각합니다. 예전에는 상가 임대차를 민법의 일반 규칙으로만 다루었지만, 이제는 상가건물임대차보호법 덕분에 상황이 많이 달라졌습니다.

 

이 법은 상가를 임대하는 분들에게 집을 빌리는 분들처럼 더 많은 권리를 주어, 사업을 하는 데 큰 도움이 됩니다. 이 글에서는 이 법이 어떻게 상가 임대인의 권리를 강화시키고, 우리 경제 생활에 안정을 가져다주는지 알아보겠습니다.

 

임대차란?

임차하면 주로 주택이나 상가를 빌리는 것을 생각하지만, 임대차는 한쪽 당사자가 다른 쪽에게 물건을 사용하고 이익을 얻게 하고, 그 대가로 차임을 지급하기로 하는 계약입니다.

 

주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법이 만들어지기 전에는 민법의 임대차 규정이 적용되었습니다. 이 두 법이 생긴 후에도, 이 법들이 적용되지 않는 임대차에는 여전히 민법의 임대차 규정이 적용되고 있습니다.

 

 

내것이 아니여도 임대가 가능해?

임대차 계약에서 처분능력 또는 권한이 없는 사람도 특정 조건하에 목적물을 임대할 수 있습니다. 이 경우, 계약 기간은 목적물의 종류에 따라 다르게 적용됩니다. 예를 들어, 식목, 채염, 석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 건축을 목적으로 하는 토지의 임대차 계약 기간은 최대 10년입니다. 기타 토지의 경우에는 최대 5년, 건물 및 기타 공작물은 최대 3년, 그리고 동산의 경우에는 최대 6개월까지로 제한됩니다.

 

처분능력이 없는 자에는 미성년자, 한정치산자, 금치산자 등이 포함되며, 처분권한이 없는 자에 대해서는 민법의 특정 조항들이 적용됩니다. 예를 들어, 민법 제25조에 따르면 법원이 선임한 재산관리인이 권한을 넘는 행위를 할 경우 법원의 허가가 필요하며, 제118조에 따라 권한을 정하지 않은 대리인은 보존행위와 대리의 목적인 물건이나 권리의 성질을 변하지 않는 범위에서의 이용 또는 개량하는 행위만 할 수 있습니다.

 

또한, 제1023조 제2항에 따르면 법원이 재산관리인을 선임한 경우 제24조 내지 제26조의 규정을 준용합니다. 임대차 계약 기간은 갱신이 가능하지만, 토지는 기간 만료 전 1년 이내, 건물 및 기타 공작물은 3개월 이내, 동산은 1개월 이내에 갱신해야 합니다.

 

 

임대차 자동 갱신

임대차 기간이 만료된 후에도 임차인이 임차물을 계속 사용하고 수익을 얻는 경우, 임대인이 적절한 기간 내에 이의를 제기하지 않으면 전 임대차와 같은 조건으로 임대한 것으로 봅니다. 이때 양 당사자는 언제든 계약 해지를 통보할 수 있습니다.

 

통보를 받은 날로부터 토지, 건물, 기타 공작물의 경우 임대인이 해지 통보를 한 경우 6개월, 임차인이 해지 통보를 한 경우 1개월이 지나면 해지 효력이 발생하며, 동산의 경우에는 5일이 지나면 그 효력이 생깁니다. 이 경우 이전 임대차에 대해 제3자가 제공한 담보는 기간 만료로 인해 소멸하게 됩니다.

 

 

중요한 대항력

상가건물 임대차보호법에 따른 대항력은 임차인이 임대 건물의 소유자 변경, 계약 승계 또는 다른 관계자에게 임차권을 주장할 수 있는 권리를 의미합니다. 이 권리는 임차 건물의 인도와 사업자 등록이 이루어진 후에 발생하며, 기존의 민법과 달리 새로운 소유자에게도 임차권을 주장할 수 있게 됩니다.

 

상가건물임대차보호법 제3조 제1항에 따르면, 임대차 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 사업자 등록을 신청하면 다음 날부터 제3자에 대하여 대항력이 생기게 됩니다. 이는 임대인이 계약 당시의 임대인이 아닌 제3자로 바뀌는 경우에도 임차인의 임대보증금을 보호하기 위한 장치로 활용됩니다.

 

상가건물임대차보호법상 대항력의 요건은 임차인이 상가건물을 인도받고, 사업자등록을 신청하는 것입니다. 이러한 조건이 충족되면, 임차인은 임대차가 등기되지 않았더라도 제3자에 대해 대항력을 주장할 수 있으며, 이는 임차건물의 양수인이나 임대할 권리를 승계한 자가 임대인의 지위를 승계한 것으로 간주됩니다.

 

이러한 법적 장치는 임차인이 건물 소유권의 변경이나 다른 법적인 문제에 직면했을 때, 자신의 임차권을 보호하고 안정적으로 사업을 운영할 수 있도록 돕습니다.

 

 

임대인의 의무

임대인은 임차인에게 목적물을 인도하는 동시에 계약 기간 중 해당 목적물이 제 기능을 할 수 있도록 유지하는 의무를 가집니다. 또한, 임대물의 보존에 필요한 조치를 취할 때 임차인은 이를 거부할 수 없습니다. 하지만, 임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존 조치를 취하게 되어 임차 목적을 달성할 수 없게 되면, 임차인은 계약을 해지할 수 있는 권리를 가집니다. 이러한 규정은 임차인의 권익을 보호하고, 임대 목적물의 적절한 사용과 보존을 보장하기 위해 마련되었습니다.

 

 

임차인의 권리

상환청구권	임차물의 보존에 필요한 비용을 지출한 경우, 임대인에게 비용 상환을 청구할 수 있음. 유익비 지출 시, 임대차 종료 때 가액 증가분을 상환받을 수 있음.
임대료 감액 청구권	임차물의 일부가 멸실되거나 사용 불가능한 경우, 차임의 감액을 청구할 수 있음. 잔존 부분으로 임차 목적 달성 불가 시 계약 해지 가능.
대항력	제3자의 권리 침해에 대해 임대차 계약서의 권리를 주장하여 대항할 수 있음.
권리금 회수권	임대차 기간 종료 전 권리금 계약 방해 시, 손해배상청구권을 가짐.
환산보증금 적용과 계산 방식	환산보증금의 적용 범위와 계산 방식을 명확히 규정.
우선변제권과 최우선변제권 보장	보증금에 대한 우선변제권과 최우선변제권을 가짐.
계약 갱신 요구권	임대차 계약의 갱신을 요구할 수 있음.

 

 

임대차 계약이 제대로 이행되지 않을 때 대처방법

계약금을 지급한 후 계약의 이행이 시작되기 전에 계약이 파기되거나 해지되는 경우, 임대인은 계약금의 배액을, 임차인은 계약금을 포기함으로써 계약을 해지할 수 있습니다. 만약 계약 이행이 시작된 후에 계약 불이행이 발생한다면, 예를 들어 중도금을 지급하거나 점포를 수리한 경우, 단순히 계약금의 포기나 배액 반환으로는 해결되지 않습니다. 이는 계약 불이행으로 인한 여러 가지 손해를 발생시킬 수 있기 때문입니다. 따라서 계약 조항을 불이행한 자는 상대방이 입은 손해를 배상해주어야 합니다. 먼저 계약 이행을 요구하는 조치를 취하고, 이에 응하지 않을 경우 적절한 법적 절차에 따라 손해배상을 청구하거나 다른 절차를 밟아야 합니다.

 

임대차 계약 불이행 등에 따른 손해배상 청구 절차는 다음과 같습니다. 먼저 내용증명우편으로 계약 이행을 요구하는 최고장이나 통지서를 발송합니다. 계약 이행이 이루어지지 않을 경우, 손해 배상을 받기 위해 지급명령 등의 신청을 합니다. 손해를 입은 당사자는 소송이 진행되는 동안 상대방이 재산을 처분하는 것을 방지하기 위해 가압류나 가처분을 할 수 있습니다. 이후 지급명령에 이의신청이 있거나 사안이 복잡하거나 금액이 많을 경우 본안소송으로 진행합니다. 소송을 제기할 때는 상대방의 인적사항과 재산 상태를 파악하고, 필요한 경우 변호사를 선임하는 등의 조치가 필요합니다. 민사조정이나 제소 전 화해도 가능하지만, 소송 절차를 준비하는 것이 타당합니다.

 

소송이 종결되고 승소 판결을 받은 경우, 상대방으로부터 금전을 지급받아야 합니다. 상대방이 직접 금전을 지급하지 않을 경우, 가압류나 가처분한 것을 본압류로 전이하고 집행 절차를 통해 손해를 배상받아 분쟁을 종결합니다.

 

 

임대차 계약 체결 시 주의사항

임대차 계약 전에는 법원 등기과, 등기소 또는 인터넷을 통해 토지나 건물의 등기부 등본을 발급받거나 열람하여 소유자가 실제 소유자인지 확인하고, 소유권에 영향을 줄 수 있는 가압류, 압류, 가등기, 경매, 예고등기 등의 내용을 확인해야 합니다. 또한, 등기부 등본에 기재된 근저당, 저당권, 전세권 등의 소유권 이외의 권리가 있는지도 확인해야 하며, 근저당 등의 권리가 있을 경우 예상되는 주택 가격에서 이를 공제한 후에도 본인의 전세 보증금 회수가 가능한지 판단합니다.

 

임대차 계약 시에는 발급받은 등기부상 소유자의 인적사항을 확인하고, 대리인과 계약할 경우에는 인감증명이 첨부된 위임장으로 대리권을 확인합니다. 계약서에는 부동산 표시, 계약내용, 인적사항 등을 명시하고, 계약조항을 검토한 후 특약사항란에 등기상 권리관계 상태 유지, 등기이전 관련 서류 교부, 공과금과 세금 정산, 손해배상, 권리 제한 등에 대한 내용을 명시합니다.

 

임대차 계약 후에는 중도금이나 잔금 지급 전에 등기부 등본을 다시 확인하여 계약 후 중요한 권리 변동이 있는지를 확인합니다. 상가의 경우, 확정일자 및 일정한 보증금 이하의 임차인이 상가건물을 인도받고 세무서에 사업자등록을 신청한 날로부터 대항력이 생기며, 확정일자를 받은 경우에는 경매나 공매 등의 절차에서 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다. 따라서 신속하게 사업자등록을 신청하고 확정일자를 받는 것이 유리합니다.

 

 

임대차 계약의 해지

임대차 관계의 해지 사유로는 임대차 기간 만료, 임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존 행위를 하는 경우, 임차물의 일부가 임차인의 과실이 아닌 이유로 멸실되어 잔존 부분만으로는 임차 목적을 달성할 수 없을 때, 임차인이 임대인의 동의 없이 제3자에게 임차물을 양도하거나 전대한 경우, 차임 연체 등이 있습니다.

 

임대차 관계가 종료된 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지 임대차 관계는 계속 유지된다고 볼 수 있습니다. 2년 미만으로 정해진 임대차 계약에서는 임차인이 그 기간 만료를 이유로 임차 보증금의 반환을 요구할 수 있습니다.

 

임대차 계약이 만료되고 묵시적으로 계약이 갱신된 경우, 임차인은 언제든지 임대차 계약의 해지를 통보할 수 있으나, 그 효력은 임대인이 통보를 받은 날로부터 3개월이 지나야 발생합니다. 따라서 3개월이 경과한 후에 보증금 반환을 요구할 수 있습니다.

 

 

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