일을 완성해주는 대가를 지불하는 도급계약

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도급계약이란

민법에서는 다양한 유형의 전형계약을 규정하고 있는데, 이 중에서도 도급계약에 대해 알아보겠습니다. 도급계약은 한 당사자가 다른 당사자에게 일을 해주기로 약정하고, 그 일을 완성하면 대가로 돈을 받는 형태의 계약입니다.

 

도급계약은 보통 공사 현장이나 주택 내에 설치되는 보일러, 인테리어 공사와 관련하여 생각되지만, 이 외에도 온라인 홈페이지 제작이나 맞춤 음악 제작 등의 일을 도급으로 볼 수도 있습니다. 즉, 도급계약은 다양한 분야에서 적용될 수 있는 유연한 형태의 계약입니다.

이 포스팅에서는 가장 일반적인 형태의 도급계약인 부동산 공사의 관점에서 도급에 대해 설명하겠습니다. 부동산 공사에서의 도급계약은 주택이나 상업용 건물의 건설 및 리모델링 등을 말합니다.

 

법률적인 측면에서 도급계약은 두 당사자 간의 의사표시로 성립되며, 일반적으로는 서면으로 체결됩니다. 계약의 내용에는 일의 범위, 기간, 대가, 완료 조건 등이 명시되어야 합니다. 이러한 계약의 특성을 잘 이해하고 구분할 필요가 있습니다.

 

따라서, 이 포스팅에서는 도급계약의 법률적인 정의와 특성, 그리고 다른 계약 유형과의 구분점에 대해 자세히 알아보겠습니다.

 

 

 

 

민법상 도급

도급계약은 일방이 특정한 일을 완성하기로 약속하고, 상대방이 그 일에 대한 보수를 지급하기로 하는 계약입니다. 이 계약은 낙성계약, 유상계약, 쌍무계약, 불요식계약으로 구분됩니다.

 

도급은 일을 완성하는 것을 목적으로 하며, 반드시 수급인 자신이 일을 해야 하는 것은 아닙니다. 수급인은 일을 제3자에게 맡길 수도 있으며, 이를 하도급 또는 하청이라 합니다. 하청은 건설업, 제조업, 운송업 등 다양한 분야에서 계약에 따라 이루어집니다. 일의 성질이나 당사자의 의사에 따라 금지되지 않는 한, 수급인은 하도급을 이용할 수 있습니다. 특히 큰 규모의 도급에서 하청제도를 활용하는 경우가 많습니다. 하도급은 수급인과 하수급인 사이의 계약이므로, 하수급인의 행위에 대한 책임도 수급인이 져야 합니다.

 

수급인과 도급인 사이에는 때때로 지배와 복종의 관계가 생겨 중소기업이나 노동력 착취 같은 사회문제를 일으킬 수 있습니다. 이를 해결하기 위해 공정한 하도급 거래질서를 확립하고, 원사업자와 수급사업자가 동등한 지위에서 상호 보완적으로 발전할 수 있도록 1984년에 하도급거래공정화에 관한 법률이 제정되었습니다.

 

 

법적 특성

보수의 지급 시기는 완성된 목적물을 인도할 때 이루어져야 합니다. 만약 목적물의 인도가 필요 없는 경우라면, 일이 완성된 후 바로 지급해야 합니다.

 

수급인은 자신의 보수를 보장하기 위해 부동산공사와 관련된 부동산에 저당권 설정을 요구할 수 있습니다.

 

완성된 목적물이나 일부 완성된 부분에 하자가 발견될 경우, 도급인은 수급인에게 일정 기간 내에 하자를 보수하도록 요구할 수 있습니다. 하지만 하자가 경미할 경우 과도한 비용을 요구할 수는 없습니다. 또한 도급인은 하자의 보수 대신 또는 보수와 함께 손해 배상을 요구할 수 있습니다.

 

도급인은 완성된 목적물의 하자로 인해 계약 목적을 달성할 수 없을 때 계약을 해제할 권리가 있습니다. 다만, 건물이나 토지의 공작물에는 이 규정이 적용되지 않습니다.

 

목적물의 하자가 도급인이 제공한 재료나 지시 때문에 발생했다면, 수급인의 담보책임과 도급인의 계약해제권은 적용되지 않습니다. 그러나 수급인이 재료나 지시의 부적당함을 알고도 도급인에게 고지하지 않았다면, 이 면책 규정은 적용되지 않습니다.

 

 

건설공사 도급

건설공사 도급계약은 원도급, 하도급, 위탁 등의 명칭에 상관없이 건설공사의 완성과 대가 지급을 약정하는 계약입니다. 하도급은 수급인이 제3자와 체결하는 건설공사의 전부 또는 일부를 맡기는 계약을 의미합니다.

공동도급 여러 개의 수급회사가 공동으로 도급을 맡는 계약

 

단가도급	단가를 정하여 수량으로 정산(精算)하는 계약
부분도급	대규모 건설공사에서 도급자의 형편에 따라 부분별 또는 공종별(工種別)로 분 리해서 도급을 주는 계약
종합도급	건설물로서의 완성까지를 도급받는 계약

 

건설공사 도급계약에서는 당사자 간의 대등한 입장과 신의성실의 원칙이 중요합니다. 계약 체결 시 법적으로 필요한 사항을 계약서에 명시하고 서명 또는 날인한 계약서를 교부하여 보관해야 합니다. 국토해양부장관은 공정한 계약 체결을 위해 표준계약서를 제정하고 보급할 수 있습니다.

 

건설도급계약에서 수급인을 보호하기 위한 사항으로는, 공사비용과 재료의 중간지급 요구, 천재지변이나 불가항력에 의한 손해 부담, 물가나 임금 변동으로 인한 도급대금 증액 청구, 하자담보 기간 단축, 제3자에 의한 손해 부담 등이 있습니다.

 

분쟁 방지를 위해 건설업법은 서면으로 명확한 도급계약, 견적기간 설정, 도급대금의 선불 시 보증인 설정 요구, 공사 전체를 하청에 주지 못하게 하는 규정, 하청인 변경 청구 권한 등을 규정하고 있습니다.

 

 

하도급

하도급은 어떤 건설공사를 맡은 수급인이 그 공사의 전체 또는 일부를 다시 다른 업체에게 맡기기 위해 제3자와 체결하는 계약을 의미합니다.

 

일괄하도급의 금지 건설업자는 그가 도급받은 건설공사의 전부 또는 대통령령이 정하는 주요부분의 대부분을 다른 건설업자에게 하도급할 수 없다.

 

일괄하도급의 금지	건설업자는 그가 도급받은 건설공사의 전부 또는 대통령령이 정하는 주요부분의 대부분을 다른 건설업자에게 하도급할 수 없다.
전문공사의 하도급	수급인은 그가 도급받은 건설공사 중 전문공사에 해당하는 부분을 하도급하고자 할 때에는 해당 전문건설업자에게 하도급하여야 한다. 이 경우 발주자에게 30일 이내에 통보하여야 하며, 전문건설업자가 시공참여자와 약정한 경우를 포함한다.
일반건설업자에 대한 하도급의 제한	- 수급인은 그가 도급받은 건설공사의 일부를 일반건설업자에게는 하도급할 수 없다. - 다만, 발주자가 공사의 품질이나 시공능률의 제고를 위하여 필요 하다고 인정하여 서면승낙이 있는 경우에는 하도급할 수 있다.
재하도급의 제한	건설공사를 하도급받은 자는 다른 사람에게 다시 하도급할 수 없다. ※ 재하도급제한의 예외 - 일반건설업자가 하도급받은 건설공사중 전문공사에 해당하는 부분 을 발주자에게 30일이내에 통지하고 해당전문건설업자에게 재하 도급할 수 있다. - 전문건설업자의 관리책임하에 시공참여자와 약정하고 시공에 참여 하게 하는 경우로서 발주자에게 30일이내에 통보한 경우 - 하도급 등을 하고자 하는 부분이 당해 공사의 주요부분에 해당하 는 경우로서 발주자가 품질관리상 필요하여 도급계약조건으로 사 전 승인을 얻도록 요구한 경우는 그에 따라야 한다.

 

1. 하수급인 보호 관련 제도에는 다음과 같은 내용이 포함됩니다.

• 하수급인의 의견 청취: 수급인은 건설공사 시공 시 하도급 부분의 공법 및 공정에 관하여 미리 하수급인의 의견을 들어야 합니다.
• 설계 변경 등에 따른 하도급 대금의 조정: 수급인은 설계 변경 등으로 공사 금액이 증액된 경우, 하수급인에게도 추가 비용을 증액하여 지급해야 합니다. 반대로 공사 금액이 감소한 경우에는 감액하여 지급합니다.
• 검사 및 인도: 수급인은 하수급인으로부터 하도급 공사의 준공 또는 기성 부분의 통지를 받았을 때, 10일 이내에 검사를 실시해야 하며, 준공이 확인된 경우 지체 없이 인수해야 합니다.
• 불공정 행위의 금지: 수급인은 하수급인에게 불리한 행위를 강요해서는 안 됩니다.

 

2. 발주자의 권리 보호 관련 제도는 다음과 같습니다.

• 하수급인 변경 요구 및 시공 능력 등의 심사권: 발주자는 하수급인이 부적당하다고 판단되는 경우, 서면으로 변경을 요구할 수 있으며, 하수급인의 시공 능력이나 계약 금액의 적정성을 심사할 수 있습니다.
• 도급 계약의 해지권: 수급인이 하수급인 변경 요구에 정당한 사유 없이 불응하며 공사 결과에 중대한 영향을 줄 우려가 있는 경우, 발주자는 도급 계약을 해지할 수 있습니다.
• 하수급인 등의 지위: 하수급인은 시공에 있어 발주자에 대해 수급인과 동일한 의무를 진다. 하수급인 또는 시공 참여자는 필요한 경우 발주자나 수급인에게 직접 공사의 종류나 기간 등을 통보할 수 있으며, 하도급 대금 지급 규정은 시공 참여자에게도 적용됩니다.

 

 

도급계약서의 구성

시행사의 업무

시행사는 먼저 사업 부지를 제공하고, 이와 관련된 모든 업무를 담당합니다. 이 중에는 세입자 이주와 같은 명도 작업도 포함됩니다. 이러한 업무는 사업의 기초를 마련하는 중요한 과정입니다. 또한, 시행사는 해당 부지와 건물에 대한 다양한 세금과 공과금을 납부합니다. 취득세, 등록세, 부가세, 법인세 등의 세금과 채권 매입 비용, 부담금 등도 이에 포함됩니다. 이는 사업의 재정적 기반을 다지는 데 필수적인 부분입니다.

 

사업의 진행을 위해 필요한 각종 인가 및 허가 업무도 시행사의 책임입니다. 사업 계획 승인이나 분양 승인 등을 확보하는 것은 프로젝트의 원활한 진행을 위해 반드시 필요합니다. 시행사는 사업에 필요한 설계와 감리 관련 용역 계약을 체결합니다. 이는 건설 프로젝트의 품질과 안전을 보장하기 위한 중요한 단계입니다.

 

사업의 홍보 및 분양 업무도 시행사가 관리합니다. 분양 관련 광고 및 홍보 비용의 집행과 제반 경비 관리는 사업의 성공적인 마케팅을 위해 필수적입니다. 모델하우스의 운영과 관리 역시 시행사의 업무 범위에 속합니다. 모델하우스는 사업의 첫 인상을 결정하는 중요한 요소이므로, 효과적인 관리가 요구됩니다. 분양 및 분양 수입금 관리 업무는 사업의 재정적 성공을 위해 중요합니다. 이를 통해 수익 관리와 효율성을 달성할 수 있습니다.

 

마지막으로, 금융기관의 융자금에 대한 공동 신청 및 관리 업무를 시행사가 진행합니다. 이는 사업의 원활한 자금 조달을 위해 필수적인 과정입니다.

 

 

시공사의 업무

시공사는 주로 설계도서 및 내역서에 따라 건축물을 실제로 건설하는 업무를 담당합니다. 이는 건설 프로젝트의 가장 핵심적인 부분으로, 전체 공사의 질과 안전성을 결정짓는 중요한 과정입니다. 또한, 시공사는 모델하우스를 직접 시공하는 역할도 맡습니다. 모델하우스는 향후 분양될 건물의 모습을 보여주는 중요한 공간이기 때문에, 세심한 주의와 전문성이 필요한 작업입니다.

 

공사 목적물의 분양 업무도 시공사의 책임 범위 내에 있습니다. 이에는 분양 관련 광고와 홍보비용의 집행, 그리고 제반 경비의 관리가 포함됩니다. 이는 사업의 성공적인 마케팅 전략을 수립하는 데 중요한 부분입니다. 금융기관과의 융자금 공동 신청 업무도 시공사가 수행합니다. 이는 사업 진행을 위한 필수적인 자금을 확보하는 과정입니다.

 

분양 수입금의 공동 관리 역시 시공사의 업무 중 하나입니다. 이는 사업의 재정적 효율성을 관리하고 최적화하는 데 중요한 역할을 합니다. 하자 보수 업무도 시공사가 담당합니다. 준공에 필요한 하자보증서 제출 의무를 포함하여, 입주자들이 만족할 수 있는 품질의 건축물을 제공하는 것이 목표입니다.

 

착공계 제출, 중간검사, 사전점검, 사용검사(준공) 업무도 시공사의 중요한 책임입니다. 이는 건축 공정의 각 단계에서의 규정 준수와 안전성을 보장하는 데 필요합니다.

 

상수도, 하수도, 가스, 전기, 지역난방 등 제반 인입공사와 분담금 납부도 시공사가 관리합니다. 이는 건축물의 기능성과 편의성을 확보하는 데 중요한 부분입니다. 준공 후에는 입주자 대표에게 인수인계하는 업무를 수행합니다. 이는 사업의 마무리 단계에서의 중요한 과정입니다.

마지막으로, 공사와 직접적으로 관련된 민원 처리 업무도 시공사가 담당합니다. 분양대행사 및 직접 분양 여부, 분양 시기, 분양 공고, 분양 계약 체결 방법, 분양 광고 및 홍보 등은 상호 협의를 통해 진행됩니다.

 

 

일반사항

분양수익금 관리와 관련해서는, 공동구좌를 개설한 후 이를 공동으로 관리하는 방식이 채택됩니다. 이 공동구좌는 계약 체결 후에 개설되며, 모든 금전 채무가 완납될 때까지 유지됩니다. 이 공동구좌의 사용에 있어서는 분양수입금을 다른 용도로 사용하거나 인출하는 것이 엄격히 금지됩니다. 또한, 공동구좌 통장의 보관과 관련된 사항은 상호 협의를 통해 결정됩니다. 분양대금의 제3자 예치 및 인출은 양측의 동의 없이는 할 수 없으며, 도급대금 지급 비율과 방법, 분양수입금의 연체 이자 수입에 대한 비율 결정 역시 상호 협의를 통해 이루어집니다.

 

도급계약금액 변경과 관련해서는, 물가 변동, 자재비, 인건비 상승 등의 요인으로 인한 도급 계약 변경 시 금액의 상향 조정 및 청구에 대한 규정이 명확히 명시되어야 합니다. 이와 관련하여, 시행사 측에서는 계약 시 도급계약금액의 상향 조정 및 청구를 할 수 없도록 하는 것이 바람직하지만, 분양 승인 전 사업 승인 도서 이외로 발생하는 공사비와 설계 변경, 법규 개정 등으로 인한 공사비 인상은 상호 협의 후 결정하게 됩니다. 또한, 물가 및 자재비, 인건비의 가격 변동으로 인한 등락폭이 계약금액의 10% 이상일 때나 소비자 물가지수의 주택설비 수리 항목 지수 변동률이 10% 이상일 때에도 상호 협의 후 결정합니다.

 

분양가격 결정권에 대해서는 시행사가 단독으로 결정하거나 상호 협의 후 결정 여부를 명시하는 것으로 규정됩니다. 불가항력으로 인한 손해 보상에 관해서는 시행사 및 시공사의 책임 여부와 관계없이 발생한 손해에 대해 상호 협의 후 결정하는 방식으로 처리됩니다.

마지막으로, 시행사 또는 시공사가 약정을 해제할 수 있는 경우에 대한 규정도 포함되어 있습니다. 이는 계약의 해제 조건과 관련된 사항들을 상세히 명시하여, 양측이 협의하여 결정할 수 있도록 합니다.

 

시행사가 시공사에 대해 약정해제를 할 수 있는 경우	- 정당한 사유없이 착공기일을 경과하고도 공사를 착수하지 않는 경 우 - 시공사의 책임으로 공사완료 기일내에 공사를 완성할 가능성이 없 다고 객관적으로 판단될 경우 - 시공사가 금융사고등 중대한 사고를 일으켜 공사수행이 어렵다고 판단될 경우 - 시공사의 책임사유로 공사를 할 수 없을 경우 - 본 계약을 체결한 조건을 위반하여 계약목적 달성이 불가능할 경 우
시공사가 시행사에 대해 약정해제를 할 수 있는 경우	- 시행사의 책임으로 공기내에 공사를 할수 없다고 객관적으로 판단 될 경우 - 금융사고등의 중대한 사고가 발생하여 공사를 완성하는 것이 불가 능할 경우 - 시행사가 공사내용을 변경함으로써 도급금액이 100분의 25이상 감 소 된 경우(비율은 협의에 따라 계약 시 결정) - 시행사의 책임사유로 인하여 착공하지 못한 경우 - 본 계약을 체결한 조건을 위반하여 계약목적 달성이 불가능할 경 우

 

 

::계약서::

 

 

도급계약 불이행 시 대처하는 방법

도급계약의 불이행 사유로는 목적물의 미완성, 하자의 존재, 보수의 미지급 등이 있을 수 있습니다. 이런 경우에는 먼저 계약 이행을 요구하는 최고장을 발송하거나 통지하는 절차를 밟습니다. 이후에도 계약 이행이 이루어지지 않는다면, 적법한 절차를 통해 문제를 해결해야 합니다. 특히, 하자 보수나 손해 배상 청구, 계약 해제 등은 목적물 인도 시점 또는 일의 종료일로부터 1년 이내에 이루어져야 합니다.

 

손해 배상 청구 절차에는 여러 단계가 포함됩니다. 우선, 계약의 불이행이 발생했을 때는 내용 증명 우편으로 최고장이나 통지서를 발송해야 합니다. 계약 이행을 최고했음에도 불구하고 계약이 이행되지 않는 경우, 지급 명령 등의 간편한 절차를 신청할 수 있습니다.

 

손해를 입은 당사자는 손해 보상을 받기 위해 지급 명령이나 민사 소송 등의 법적 절차를 밟게 되는데, 이 과정에서 계약 불이행자가 재산을 처분하지 못하도록 가압류나 가처분을 하는 것이 바람직합니다. 이는 채권을 확보하기 위한 조치입니다.

 

더 복잡한 사안이거나 금액이 큰 경우에는 본안 소송으로 진행하는 경우가 많습니다. 소송을 제기할 때는 상대방의 인적 사항, 재산 상태를 파악하고 필요한 경우 공시 송달 등의 절차를 밟아야 합니다. 변호사를 선임하는 것도 고려해야 합니다. 소송 과정에서 민사 조정이나 화해를 시도할 수도 있지만, 소송 절차를 철저히 파악하고 대비하는 것이 중요합니다.

 

마지막으로, 소송이 종결되고 승소 판결을 받은 경우에는 상대방으로부터 금전적 배상을 받아야 합니다. 상대방이 자발적으로 지급하지 않을 경우, 가압류나 가처분한 재산을 본압류로 전환하고 집행 절차를 통해 손해를 배상받게 됩니다. 이로써 분쟁은 최종적으로 해결됩니다.

 

 

공사 도급 계약서 서식

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공사 도급 계약서

공사 도급 계약서의 세부 급부사항은 해당 도급 내용에 맞게 작성합니다.

 

 

 

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