미계약 주택을 지인에게만 공급한 사례, 대법원이 본 '부정한 공급'의 기준

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공개모집 없이 지인에게만 공급한 주택, 법적 책임은?

분양시장에서는 ‘미계약 물량’을 어떻게 처리하는지가 실무상 중요한 쟁점입니다. 특히 예비입주자가 없을 경우, 사업주체가 자유롭게 해당 물량을 배분할 수 있다고 오해하는 사례가 적지 않습니다. 그런데 최근 대법원이 이와 관련해 중요한 판단을 내렸습니다. 공개모집 없이 지인에게 임의로 공급한 행위는 ‘부정한 방법에 의한 공급’으로 간주되어 주택법 위반에 해당한다는 판결입니다. 이번 판결은 주택공급 질서를 어떻게 지켜야 하는지에 대한 명확한 기준을 제시합니다.

 

 

주택공급 규칙상 미계약 물량의 공급 절차는 어떻게 되어 있을까?

2020년 9월 개정된 **「주택공급에 관한 규칙」**에 따르면, 민영주택 공급은 원칙적으로 해당 지역 거주 성년자에게 ‘1인 1주택’ 기준으로 공개모집을 통해 이뤄져야 합니다.

여기서 중요한 구분이 있습니다:

• 미분양 물량: 공급량에 미달된 청약으로 인해 잔여 주택이 남은 경우 → 선착순 공급 가능
• 미계약 물량: 청약에는 성공했으나 계약 취소, 해지 등으로 잔여 주택이 생긴 경우 → 예비입주자가 없다면, 공개모집 절차를 다시 거쳐야 함

즉, 미계약 물량의 공급이라고 해서 임의로 지인에게 배분하는 것은 허용되지 않으며, 다시 일반인 대상의 공개모집 절차를 거쳐야만 합니다.

판결 요지: ‘적극적’ 행위뿐 아니라 ‘소극적’ 행위도 처벌 대상

이번 사건의 핵심은 주택법 제65조 제1항이 규정한 "거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 공급받게 한 행위"의 해석입니다. 대법원은 해당 조항이 단순한 거짓말이나 서류 조작 등 **적극적인 행위(작위)**뿐 아니라, 공개모집을 생략하는 **소극적 행위(부작위)**도 포함된다고 보았습니다.

주요 판시 내용

• ‘부정한 방법’이란 단순히 법을 속이는 행위에 국한되지 않고, 공정한 공급질서를 의도적으로 회피하거나 생략하는 모든 행위를 포함
• 공급대상자가 아닌 사람에게 지위나 권리를 넘긴 것만으로도 주택법 위반
• 공급주체가 법적 절차를 무시한 채 공급 기준을 자의적으로 설정한 것 역시 처벌 대상

실제 사건 개요: 사업주체가 가족과 지인에게만 임의 공급

해당 사건에서는 한 공동주택의 대표이사 및 부대표가 계약이 해지된 20세대의 미계약분을, 아무런 공개모집 없이 자신들의 가족과 지인 등에게 임의 공급한 것으로 드러났습니다.

원심은 이 같은 행위가 공개모집이라는 원칙을 위반한 중대한 법령 위반이며, 주택법 제65조 제1항에 해당하는 부정한 방법의 공급으로 판단하여 피고인들을 유죄로 판결하였습니다. 대법원 역시 이 판단을 그대로 받아들여 상고를 기각하며, 공급주체의 책임을 명확히 하였습니다.

이번 판결이 가지는 실무적 시사점

이번 대법원 판결은 단순한 형사처벌 차원을 넘어, 주택공급의 공정성과 투명성을 어떻게 확보해야 하는지에 대한 기준을 명확히 제시한 사례입니다.

특히 아래와 같은 사항에 대해 주의가 필요합니다:

• 미계약 물량 공급 시 예비입주자가 없다면 반드시 공개모집 방식으로 공급계획을 수립
• ‘지인 공급’, ‘내부 직원 우선 공급’ 등은 별도의 법적 근거 없이는 모두 불법공급으로 간주
• 주택공급 과정에서의 **의도적 생략(부작위)**도 법적 책임 발생

공공성과 신뢰가 핵심인 주택공급 시장에서, 이번 판결은 공급주체가 스스로 절차를 엄격히 준수해야 함을 강조합니다. 앞으로 사업자들은 공급계획 수립 시 법령의 명확한 해석과 적용 기준을 사전에 검토하여 불필요한 형사적 리스크를 사전에 차단해야 할 것입니다.

 

 

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