계약은 어떻게 성립되는가? 청약과 승낙

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계약은 어떻게 성립되는가?

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청약과 승낙

청약이란

청약은 청약자가 상대방에게 일정한 내용의 계약을 체결할 것을 제안하는 의사표시입니다. 상대방이 승낙을 하면 법률행위로서의 계약이 성립하게 되며, 청약 자체는 법률행위가 아닙니다. 청약의 확정성에 대해 상대방이 아무런 조건이나 변경을 가하지 않고 전부를 그대로 수용할 때 계약으로 성립하는 것이며, 청약에는 최소한 상대방과 구체적인 계약에서 그 성립 요소가 확정되어 있거나 확정될 수 있는 기준이 있어야 합니다. 즉, 상대방의 단순 승낙만으로 곧 계약이 성립할 수 있는 확정성을 가져야 합니다.

청약은 특정인이 특정인에 대해 하는 것이 보통이며, 청약자가 누구인지 그 청약의 의사표시 속에 명시적으로 표시되어야 하는 것은 아닙니다. 예를 들어, 자동판매기의 설치와 같은 경우에도 불특정 다수인에 대한 청약이 유효합니다. 청약과 승낙이 합치하는 때에 그 당사자들이 확정될 수 있으면 그것으로 충분하다고 볼 수 있습니다.

청약과 청약의 유인은 별개의 개념으로, 청약은 그에 대응하는 승낙만 있으면 곧 계약을 성립시킬 수 있는 확정적인 의사표시입니다. 반면 청약의 유인은 타인으로 하여금 자기에게 청약을 하게 하려는 것으로, 유인을 받은 자가 의사표시가 청약이 되고, 청약을 유인한 자가 승낙을 하여야만 계약이 성립합니다. 어느 경우가 청약의 유인에 해당하는지는 상대방의 의사표시가 있기만 하면 곧 계약을 성립시킬 확정적 구속 의사가 있는지 여부를 기준으로 결정해야 합니다. 이는 거래관행과 당사자의 의사해석을 통해 결정할 것이며, 구인 광고, 음식점 메뉴, 물품 판매 광고, 상품 목록의 배부, 기차 시간표의 게시 등은 보통 청약의 유인으로 볼 수 있습니다. 그러나 상품에 정가표를 붙여 진열대에 놓은 것에 대하여는 대체로 학설이 청약으로 간주합니다.

즉, 청약과 청약의 유인은 구별되어야 하며, 각각의 경우에 따라 그 성질이 다르게 적용됩니다. 이러한 청약과 청약의 유인은 거래 과정에서 중요한 역할을 하며, 계약이 성립되는 과정을 이해하는 데 도움이 됩니다. 이를 통해 계약 당사자들은 자신의 권리와 의무를 명확히 인식하고, 상대방에게 적절한 제안을 할 수 있습니다. 이를 바탕으로 원활한 거래 관계를 유지할 수 있을 것입니다.

 

아파트 분양광고의 성질에 관한 판례

상가나 아파트의 분양 광고가 청약의 유인인지 아니면 청약인지에 대해 판례의 내용을 정리하면 다음과 같습니다. 첫째, 분양 광고를 한 내용이 분양 계약서에는 없는 경우입니다. 분양 계약서에도 그 내용이 있다면 그것은 계약의 내용이 되므로 문제될 것이 없기 때문입니다. 둘째, 분양 광고를 한 내용이 분양 계약의 목적물인 상가나 아파트의 외형, 재질이나 부대 시설에 관한 것인 경우에는, 그리고 선분양 후 시공 방식으로 분양되는 경우에는, 그러한 내용이 빠져있는 분양 계약서는 그 자체로서 완결된 것이 아니고 분양 광고에 의해 구체화될 것을 전제로 하는 것이어서, 분양 계약의 내용을 이룬다고 합니다. 그러면서 분양 광고상의 '바닥재(원목마루), 유실 수단지, 테마 공원, 콘도 이용권의 제공' 부분에 대해서는 이를 청약으로 보고, 분양 신청을 함으로써 계약이 성립하는 것으로 보았습니다(그러므로 분양 회사가 이를 이행하지 않는 경우에는 수분양자는 채무의 불이행으로 인한 손해 배상을 청구할 수 있게 된다).

이에 대해 상가를 분양하면서 그곳에 오락타운을 조성하여 위탁 경영을 통해 분양 계약자들에게 '일정 수익금'을 준다거나, 아파트 분양 광고상의 '서울대학교의 이전, 도로의 확장, 전철 복선화' 부분에 대해서는, 그것이 상가나 아파트의 재질 등에 관한 것이 아닐 뿐만 아니라 사회 통념상으로도 수분양자 입장에서 분양자가 이를 이행할 것으로 기대하지는 않을 것이라는 점에서, 청약이 아닌 청약의 유인에 지나지 않는 것으로 보았습니다(그러므로 이 부분은 계약의 내용을 이루지 않는다).

'선시공 후분양'의 방식으로 분양되거나, 당초 선분양 후시공의 방식으로 분양하기로 계획되었으나 준공 전에 분양이 이루어지지 않아 '준공 후에 분양'이 되는 아파트의 경우에는, 수분양자는 실제로 완공된 아파트 등의 외형, 재질 등에 관한 시공 상태를 직접 확인하고 분양 계약 체결 여부를 결정하게 될 것이어서, 준공 전에 한 분양 광고의 내용은 원칙적으로 분양 계약의 내용을 이루지 않는 것으로 보았습니다.

결론적으로, 상가나 아파트의 분양 광고가 청약인지 청약의 유인인지는 경우에 따라 다르게 판단됩니다. 분양 광고의 내용이 분양 계약의 목적물에 관한 것이거나 선분양 후 시공 방식으로 분양되는 경우, 그리고 수분양자가 완공된 상태를 확인할 수 있는 경우에는 청약으로 볼 수 있습니다. 반면, 분양 광고의 내용이 상가나 아파트의 재질 등에 관한 것이 아니고 사회 통념상으로 수분양자가 이를 이행할 것으로 기대하지 않는 경우에는 청약의 유인으로 볼 수 있습니다. 이러한 판단은 거래관행, 당사자의 의사해석, 그리고 사회 통념 등을 고려하여 결정됩니다.

청약의 효력 발생

청약은 상대방이 있는 의사표시로서, 상대방에게 도달한 순간에 효력이 발생하게 됩니다. 그러나 불특정인을 대상으로 한 청약의 경우(예: 자동판매기의 설치나 광고의 게재 등)에는 불특정인이 알 수 있는 시점에 그 효력이 생깁니다. 청약의 효력이 발생하기 전까지는 청약자가 청약을 철회할 수 있으며, 이는 청약의 구속력과 관련이 있습니다.

청약자가 통지를 발송한 후 사망하거나 제한능력자가 되어도 청약의 효력에 영향을 미치지 않습니다. 그러나 당사자의 인격이나 개성이 중시되는 계약(고용, 위임, 조합 등)에서는 청약자가 사망한 경우 그 상속인이 청약자의 지위를 승계하지는 못하므로 청약은 그 효력을 잃게 됩니다. 한편 청약자가 아닌 상대방이 청약 도달 전에 제한능력자가 된 경우에는 수령능력의 문제로 볼 수 있고, 사망한 경우에는 그 청약의 내용이 상대방의 상속인이 승계할 성질의 것인지에 따라 결정됩니다.

청약의 구속력

청약의 구속력과 철회 가능성
청약이 효력을 갖는 동안 청약자는 임의로 철회할 수 없으며, 이를 '청약의 구속력'이라고 합니다. 청약을 수령한 상대방은 청약에 신뢰하여 계약 체결을 위한 준비를 하게 되는데, 청약자가 마음대로 철회할 수 있다면 거래의 안전을 유지할 수 없고 상대방에게 부당한 손해가 발생할 수 있습니다.


구속력의 배제와 특별한 상황
상대방에게 부당한 손해를 줄 염려가 없는 경우에는 청약의 구속력이 배제됩니다. 예를 들어, 청약자가 청약을 하면서 철회할 수 있음을 표시한 경우나 승낙 기간을 정하지 않은 대화자 사이의 청약 등이 이에 해당합니다. 또한, 소비자가 일정 기간 이내에 청약을 철회할 수 있는 제도가 특별법상 마련되어 있는 경우도 있습니다.


청약의 존속기간과 승낙적격
청약의 효력을 무한정 지속시키는 것은 청약자에게 가혹하기 때문에, 청약에는 보통 승낙기간을 정하며, 그 기간이 경과하면 청약의 효력을 잃습니다. 승낙기간을 정하지 않은 경우에는 상당한 기간이 경과하면 청약의 효력을 잃게 됩니다.

따라서 청약은 그 존속기간(청약의 효력이 발생한 때부터 승낙기간까지) 동안에만 효력을 유지하며, 이 기간에만 청약자가 청약을 철회할 수 없는 청약의 구속력이 있습니다. 이 기간이 지나면 청약은 당연히 그 효력을 잃어 더 이상 철회의 문제도 발생하지 않습니다. 한편 청약이 그 효력을 유지하는 동안에만 그에 대한 승낙을 통해 계약을 성립시킬 수 있으므로, 위 기간은 승낙을 하여 그 효력을 발생시킬 수 있는 승낙 적격을 이루기도 합니다. 결국, '청약의 존속기간 = 청약의 구속력 = 승낙기간 = 승낙적격'의 관계가 성립된다.


청약의 철회와 예외 사항
청약의 구속력이 적용되는 동안에는 원칙적으로 청약자가 청약을 철회할 수 없습니다. 하지만 특별한 사유가 있는 경우에는 철회가 가능한 경우도 있습니다. 예를 들어, 상대방이 청약을 수령하기 전에 사망하거나 제한능력자가 된 경우, 청약의 내용이 상대방의 상속인이 승계할 성질의 것인지에 따라 청약의 효력에 영향을 줄 수 있습니다.

또한, 불특정 다수에 대한 청약의 경우, 민법 제527조에 따라 임의로 철회할 수 없다고 판단되지만, 현상광고의 경우에는 광고에 행위의 완료 기간을 정하지 않고 그 행위를 완료한 자가 있기 전에 광고와 동일한 방법으로 광고를 철회할 수 있다고 따로 규정하고 있습니다.

그 외에도 특별한 경우에는 청약의 철회가 인정되는 경우가 있습니다. 예를 들어, 근로자가 명예퇴직을 신청하는 경우, 사용자의 승낙이 이루어지기 전까지 근로자는 사직의 의사표시를 철회할 수 있다고 판례에서 인정하고 있습니다.

결론적으로, 청약의 구속력은 거래의 안전과 신의를 보장하기 위해 존재하지만, 특별한 사유가 있는 경우에는 청약의 철회가 가능하며, 이러한 예외 사항들은 법률 및 판례에 따라 결정되게 됩니다.

청약 효력의 소멸

청약의 효력이 소멸하는 경우는 두 가지가 있습니다. 청약이 소멸하면 더 이상 승낙할 여지가 없어 계약은 성립할 수 없게 됩니다. 첫 번째 경우는 앞서 언급한 청약의 존속기간이 경과한 경우입니다. 두 번째 경우는 청약의 존속기간 내에 청약의 수령자가 승낙하지 않는다는 의사를 적극적으로 표시한 경우, 즉 '청약을 거절'한 경우입니다.

청약은 청약자의 의사표시이지만, 계약의 성립을 목적으로 하며 상대방의 승낙 여부에 의존합니다. 이 때문에 상대방은 승낙을 하거나 청약을 거절할 수 있고, 민법 제534조는 이를 규정하고 있습니다. 따라서 상대방이 청약을 거절한 경우에는 그 청약의 효력이 소멸되며, 후에 상대방이 번복하여 승낙을 하더라도 계약은 성립하지 않습니다. 또한 민법은 승낙자가 청약에 대하여 조건을 붙이거나 변경을 가하여 승낙한 경우에는 그 청약을 거절한 것과 동시에 새로운 청약한 것으로 간주한다고 규정하고 있습니다

승낙

승낙은 청약에 대응하여 계약을 성립시키기 위해 청약자에게 하는 청약 수령자의 의사표시입니다. 이에 관한 내용은 다음과 같습니다.

승낙의 자유

청약의 상대방은 청약을 받은 사실로부터 법률상 아무런 의무를 부담하지 않습니다. 승낙 여부는 그의 자유이며, 청약에 대해 회답할 의무도 없습니다. 청약자가 청약을 하면서 청약에 대한 회답이 없으면 승낙한 것으로 간주하겠다고 한 경우에도, 그 회답이 없다고 하여 승낙한 것으로 되지 않습니다. 침묵은 원칙적으로 의사표시가 아니며, 또 청약수령자에게 회답의무가 없기 때문입니다. 물건을 보내면서 반송을 하지 않는 때에도, 승낙한 것으로 간주하겠다고 한 경우에는 마찬가지입니다.

이 경우 청약수령자는 그 물건에 대한 반송의무 및 보관의무도 부담하지 않는다고 할 것입니다. 이에 대해, 물건을 반송하지 않는 경우에는 민법 제695조를 유추적용하여 자기재산과 동일한 주의로 보관하여야 한다고 보는 견해도 있습니다.


승낙의 상대방

청약과 달리 불특정 다수인에 대한 승낙은 있을 수 없고, 승낙은 특정의 청약자에게 하여야 합니다.


변경을 가한 승낙

「승낙자가 청약에 대하여 조건을 붙이거나 변경을 가하여 승낙한 때에는 그 청약의 거절과 동시에 새로 청약한 것으로 본다」. 승낙은 청약의 내용과 일치할 때 그 효력이 있어, 청약에 대한 단순한 동의여야 합니다. 그러나 이 조항은 계약을 성립시키기 위해 가급적 특칙을 정하는 것입니다. 즉, 승낙자가 청약에 대해 조건을 붙이거나 변경하여 승낙한 경우에는, '청약의 거절과 동시에 새로운 청약을 한 것'으로 간주됩니다.

예를 들어, A가 10만원에 판매하겠다는 청약에 대해 B가 8만원이면 사겠다고 한 경우, B가 새로운 청약을 한 것으로 볼 수 있습니다. 그러나 A가 8만원에 판매하겠다고 응하지 않아 B가 다시 처음대로 10만원에 사겠다고 하더라도 계약은 성립하지 않습니다. 이 경우, B가 8만원에 사겠다는 것으로 A의 10만원 매도 청약을 거절한 것이 되고, A의 청약은 효력을 잃게 됩니다. 이 경우, A가 B의 10만원 매수 청약에 대해 승낙해야 계약이 성립합니다.

승낙기간(승낙적격)

계약의 성립에는 일반적으로 '청약'과 '승낙'의 과정이 필요합니다. 청약을 한 이후 승낙이 이루어져야 계약이 성립하는데, 이 승낙이 이뤄져야 하는 기간을 '승낙기간'이라고 합니다.

승낙기간을 정한 경우에는, 청약자가 지정한 그 기간 동안에 승낙의 통지가 청약자에게 도달해야 계약이 성립합니다. 그 기간 내에 승낙의 통지가 도달하지 않는다면, 청약은 그 효력을 잃게 되어 계약은 성립하지 않게 됩니다.

하지만 예외적으로, 승낙의 통지가 승낙기간 후에 도달하였지만 승낙기간 내에 도달할 수 있었던 상황인 경우에는, 청약자는 빠르게 승낙자에게 이 사실을 알려야 합니다. 이렇게 해야 승낙자가 불필요하게 계약 이행 준비를 하거나 다른 계약을 포기하는 일을 방지할 수 있습니다. 이렇게 청약자가 빠른 시간 내에 연착의 통지를 하지 않으면, 승낙의 통지는 연착되지 않은 것으로 간주되며, 결과적으로 계약은 성립한 것으로 됩니다.

따라서 청약자는 연착통지를 꼭 해야 하는 것은 아니지만, 이를 누락하면 계약이 성립되는 불이익을 겪을 수 있습니다. 이런 점에서 연착통지는 청약자의 '책무'라고 볼 수 있습니다.

승낙기간을 따로 정하지 않은 경우에도 계약의 청약은 무한정 유지되지 않습니다. 청약자가 상당한 시간 동안 승낙의 통지를 받지 못하면, 청약의 효력은 소멸합니다. 이 '상당한 기간'은 통상적으로 계약을 성립하는데 걸리는 시간을 기준으로 하며, 구체적인 사안에 따라 이 시간은 개별적으로 판단됩니다.

이 상황에서 주목해야 할 것은, 승낙기간을 정하지 않은 경우에는 청약자가 연착의 통지를 하는 규정이 없다는 점입니다. 따라서, 상당한 시간이 지난 후에 도달한 승낙의 통지로는 계약이 성립하지 않습니다.

그런데, 승낙이 연착된 경우에는 청약자가 그 연착된 승낙을 새로운 청약으로 볼 수 있습니다. 이는 계약을 성립시키는 것을 원칙으로 하기 때문입니다. 이 말은, 청약자가 연착된 승낙에 대해 다시 승낙함으로써 계약을 성립시킬 수 있다는 것을 의미합니다.

승낙의 효력발생과 계약의 성립시기

제531조(격지자간의 계약성립시기] 격지자간의 계약은 승낙의 통지를 발송한 떄에 성립한다.

격지 간의 계약에서는 청약에 대한 승낙이 이루어지면 계약이 성립합니다. 기본적으로 승낙은 청약자에게 통지가 도달한 시점에 효력이 발생하는 것이 원칙입니다. 이를 '도달주의'라고 하며, 민법 제528조 1항과 제529조도 이러한 원칙을 따릅니다. 그러므로 원칙적으로 승낙의 통지가 도달한 때에 계약이 성립한다고 볼 수 있습니다.

그러나 민법 제531조는 다소 다른 접근을 하고 있습니다. 이 조항은 승낙기간 또는 상당한 기간 내에 승낙의 통지가 도달한다는 전제 하에, 계약은 승낙의 통지를 발송한 때에 성립한다고 규정하고 있습니다. 이는 '발신주의'를 따르는 것으로, 승낙의 효력 발생 시기와 계약의 성립 시기를 일치시키지 않고 다르게 정한 것입니다. 이러한 원칙은 청약자가 계약의 성립을 유도하는 데 있어 발신주의를 따르는 것에 큰 문제가 없다고 보고, 또한 승낙자가 승낙의 통지를 발송한 직후에 안심하고 계약의 이행 준비를 할 수 있게 하기 위한 취지로 이해할 수 있습니다. 그래서 계약은 승낙의 통지가 일정 기간 내에 청약자에게 도달한다는 전제 하에 발송한 때에 소급하여 성립한다고 볼 수 있습니다.